Steuerfreie Veräußerung einer selbstgenutzten Wohnung
26-06-2020

Gewinne aus der Veräußerung von Wohnimmobilien, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, werden als sonstige Einkünfte versteuert. Von der Besteuerung sind Wohnungen ausgenommen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung 

  • entweder ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder 
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden.

Der BFH hat entschieden, dass die Steuerfreiheit nach der 2. Alternative bereits dann eintritt, wenn vor der Veräußerung eine zusammenhängende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken von einem Jahr und zwei Tagen liegt. Dabei muss sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken, während die Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht. Das Bundesfinanzministerium hat sich dem BFH-Urteil angeschlossen und weiter präzisiert. 

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss über einen zusammenhängenden Zeitraum vorliegen, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Es genügt hierbei, dass der Steuerpflichtige die Immobilie im Jahr der Veräußerung 

  • zumindest am 1. Januar,
  • im Vorjahr der Veräußerung durchgehend sowie 
  • im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens am 31. Dezember

zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Es ist somit unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Anschluss an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach den vorgenannten zeitlichen Kriterien im Jahr der Veräußerung vermietet wird. Wird das Wirtschaftsgut aber im Vorjahr der Veräußerung kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z. B. vorübergehend vermietet) oder kommt es im Vorjahr der Veräußerung zu einem vorübergehenden Leerstand, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern.

Fazit: Da beim Verkauf von Immobilien hohe Veräußerungsgewinne entstehen können, sollten die vorstehenden Kriterien unbedingt beachtet werden. Das gilt insbesondere dann, wenn aus beruflichen Gründen ein Umzug nicht zu vermeiden ist.


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